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空き家対策(空き家問題)

最近、何かと取り上げられている空き家問題。平成25年の総務省の調査によれば、現在日本中の空き家の総数は約820万戸、総住宅数に対する空き家の割合(空き家率)は、13.5%となっており、年々増加傾向にあります。

空き家を放置することによる防犯上や防災上の問題は以前から懸念されていたのですが、空き家が発生する原因は様々で、解決までの道筋がつけにくかったり、利害関係の調整が困難であるとか、更には税法上の理由で放置されたままとなっているケースが多かったのです。

政府もこれを問題視して、平成26年11月27日には「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策特別措置法)を公布し、平成27年2月26日から一部を除いて施行されています。(残る一部は平成27年5月26日施行予定。)

これにより、市町村長は空き家の所有者を調べるために固定資産税情報を内部利用できるようにするなど、空き家対策推進を支援する一方で、特定空き家等(空き家の内、放置されていると保安上、衛生上、景観上、著しく危険または不適切な状態のもの)については除去、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言または指導、勧告、命令、更には行政代執行(行政が空き家の除去など必要な措置を施し、費用を所有者に請求する。)ができることとするなど、対策を怠る所有者に対しては強制力の行使も念頭に置いています。

空家等対策の推進に関する特別措置法の概要についてはこちら

更にはこれに先駆けて、多くの自治体で空き家に関連する条例を制定されており(平成26年10月時点で401の自治体で空家条例を制定)、今後もこの動きは加速すると見られています。

今後は空き家に何ら対策を施さずに放置していると、不利益を被る可能性が高まったと言える訳ですが、一転、これを問題解決の機会と捉えてみることで、長い間眠っている資産を有効活用できるとも考えられます。

弊所代表司法書士村田は、司法書士会や法務局主催の無料相談「空き家問題110番」等の公共活動に積極的に参加するなど、空き家問題に力を入れて取組んでおり、皆様の問題解決のお役に立たせていただいております。

電話相談及び来所相談は無料です! どうぞお気軽にご相談ください。

弊所司法書士による空き家対策はこちら

空き家が周辺地域に及ぼす弊害について

空き家が周辺地域に及ぼす弊害として、防災、防犯、環境衛生の面からそれぞれ次のような弊害が発生し得ることになります。

1.防災上の問題

  • 老朽化した空き家が倒壊する。
  • 空き家の屋根、外壁材等が強風等によって飛散、落下し通行人が負傷する。
  • 放火等による空き家の火災、延焼事故の発生。

2.防犯上の問題

  • 空き家に不審者が侵入したり、不法滞在したりする。
  • 空き家の存在によって地域住民が治安の悪化に対して不安を抱く。

3.環境衛生上の問題

  • 空き家敷地内にゴミが放置、投棄され、悪臭や害虫が発生する。
  • 空き家敷地内での雑草繁茂、樹木の越境に対する近隣住民の苦情が発生する。

空き家のまま放置することによる所有者のリスク

空き家を放置することにより、実は所有者は次のようなリスクを負っています。

1.工作物責任の問題

建物の所有者が負担する責任として、工作物責任(民法第717条)があります。

民法第717条1項
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

つまり、空き家の設置または保存に瑕疵がある場合、例えば外壁が剥がれかかっているのに、修繕せず放置していたら、そのうち遂に剥がれた外壁が風で飛んでしまい歩行者に当たって怪我をした、という事例では、所有者がその責任を負うことになります。
空き家が近くにあるのなら、ときどき様子を見に行くことも簡単ですが、遠方だとそうはいかず、現実には放置したままということは良くありますが、その場合でもこの責任は免れず、所有者にとっては大きなリスクとなります。

なお、工作物責任について公益財団法人日本住宅総合センターによる、損害額の試算には次のようなものがあります。空き家を放置することによって、かなり高額の賠償金を請求される可能性を含んでいることが見てとれると思います。

長年放置された空き家の外壁材が道路に落下し、通行していた子供に当たって死亡したケース

被害者 11歳男児(小学6年生)

損害額 
死亡逸失利益 3,400万円、慰謝料 2,100万円、葬儀費用 130万円
合計 5,630万円

長年放置された空き家が老朽化により倒壊し、隣家に倒れ掛かって隣家を全壊させ、隣家居住者を死亡させたケース

被害者 世帯主40歳(年収600万円)、妻36歳(主婦)、子供8歳女児(小学3年生)

損害額 
・物的損害 住宅 900万円、家財 280万円、倒壊家屋の解体処分 320万円
・人的損害 死亡逸失利益 1億1,740万円、慰謝料 7,100万円、葬儀費用 520万円

合計 2億860万円

2.火災、竹木その他近隣への被害

総務省のデータによると平成25年の総出火件数は48,095件、原因別にみると最も多い「放火」と「放火の疑い」を合計すると18.3%にも上ります
空き家は放火されやすいと言われていますが、やはり人の目につきにくいという点が狙われやすくなる原因と言えるでしょう。
庭にゴミでも放置してあれば、火が燃え広がりやすくなるということもあります。

よく知られているとおり、火災により隣家に延焼した場合でも、故意または重過失がなければ賠償責任を負いませんが、見舞金等を支払うことは必要になるでしょうし、何より責任を負わないから燃えても良いということにはならないでしょう。火災保険についても、特約を付けなければ隣家の補償まではなされないのが一般的であり、空き家については一般物件(「専用住宅」でも「併用住宅」でもない物件)としての加入になりますから、通常、保険料は割高になります。

また、庭の竹木の手入れを怠ると、伸びた枝葉が隣地に侵入し、トラブルの素になります。
そして手入れされず放置された庭や玄関周りには、ゴミを不法投棄されやすくなります。
いわゆる割れ窓理論(「建物の窓が壊されていると、誰も気を払っていないという象徴になり、やがて全ての窓が割られる。」という理論)です。
ゴミが溜まれば悪臭もしますし、害虫が湧いたりしてご近所から苦情が来る、あるいは苦情を行政に陳情されてしまうことにもなりかねまません。

3.不動産価値の低下、換価可能性の低下

空き家の放置により、建物の傷みは進み、土地が荒れてしまうと、財産としての不動産の価値は低下し、売却を考えた際に不利益となります。
荒れた土地や建物は周囲の景観を悪くし、ひどいものになると近隣の地価や評判を下げますからこれを嫌う近隣住民とのトラブルの原因にもなります。

これら以外にも空き家を放置することのリスクは様々で、それを避けるためには、空き家を所有している以上は一定の管理レベルを保っておくことが大切だと言えるでしょう

余談ですが、司法書士は土地の売買に関わることが多いので、その立場からお話しすると、例えばその空き地を将来売却しようとお考えの場合に、売却に際して土地の境界が問題になる場合があります。売却対象がどこからどこまでなのかを確定するために、例えば隣地所有者立会いのもと測量したり、所有権の境界について合意しておくということが行われているのですが、ここで隣地所有者の協力が得られるか否かは大きな問題になります。

隣地所有者には、もともと争う気は無かったのに、「ずっと枝葉の侵入を我慢してきたから。」とか「前回のトラブルのときの態度が気に入らないから。」などの理由で協力が得られず、思わぬ売買取引の障害になる場合がありますから、ご近所に迷惑がかからないようにするための配慮はしておいた方が良いと言えます。

なぜ、空き家が増えているのか

空き家は年々右肩上がりに増えていますが、そもそもなぜ空き家が増えていくのか、という点について、理由は様々ですが、代表的なものとしては次のような問題があります。

1.距離的な問題

  • 空き家を相続などで取得したものの、空き家から遠いところに住んでいて適正な管理を施せない場合。
  • 持家を出て、介護施設に入所したため、空き家の管理ができなくなった場合。

2.金銭的な問題

  • 将来的にも使用する予定は無いけれど、空き家を解体する費用が捻出できない場合。
  • 建物を取壊して更地にすると土地の固定資産税につき、住宅用地の特例対象から外れてしまい、支払う税金が高くなるので取壊せずにいるような場合。

3.高齢所有者問題

  • 所有者が高齢で適正な管理を施す体力が無い、または認知症などで管理委託もできなくなった場合。

4.相続問題

  • 空き家の所有者が亡くなった後、相続人が不明である場合や、相続人同士で揉めていて空き家を承継する者が定まっていない場合。

直接的な原因としては、これらのものがありますが、その根底には、前項目の「空き家のまま放置することによる所有者のリスク」があまり認識されていないことがあります。上記①~④はいずれも大小の問題を孕んではいますが、空き家の放置には大きなリスクが伴うことを考えると、労力や費用を投じてでも、できるだけ早く何らかの空き家対策をとることが、より大きな労力や費用の発生を防ぐ意味でも大切です

どのような対策が考えられるか

空き家(空き地)が放置されている原因は様々ですから、その対策もやはり事案ごとに考えることが必要でしょう。

ここでは主な対策について、いくつか簡単に挙げておきます。

1.空き家管理業者を利用する

政府が空き家対策に乗り出したことを受け、現在、空き家管理業者数が増加しています。これらの業者に依頼することで、一定の頻度で現地を訪れ状況を確認してもらえるでしょう。

時々、家の前まで見回りに来てくれるプランから、中まで入って換気や清掃までしてもらえるプラン、管理会社の看板を設置してくれるプランなど、サービスの内容や頻度については様々なものが用意されていますが、手厚い管理の場合はやはり料金は高くなる傾向にありますので、希望の管理内容とコストを吟味したうえで業者を選定すると良いでしょう。

2.空き家を賃貸する

賃貸することにより、空き家から賃貸物件に変わるので収益を産むことが期待できます。更に、人が住むことで不審者の侵入や放火のリスクは少なくなるでしょう。

ただし、賃貸人となると、賃料を得る代わりに賃貸人の義務を果たす責任を負いますので、その点には留意することを要します。

また、土地に余裕があるけれど建物があまりにも古いというような場合には、大掛かりにはなりますが、既存の空き家を取壊して集合住宅など賃貸用の物件を建て、賃貸事業を営むことを視野に入れても良いかもしれません。

3.空き家を売却する

長期に渡って空き家を使用する予定が無いのであれば、思い切って売却することを検討しても良いかもしれません。

売却すれば、今後空き家の管理に悩まされることは無くなりますし、建物が古くて解体を余儀なくされるような場合でも、土地の売却代金でその費用は捻出できる場合が多いので、所有しておくことにこだわりがなければ適した方法と言えるでしょう。

ただし、売却の際に譲渡所得税などの税金の考慮は必要となります。

弊所司法書士による空き家対策

さて、ここまでご案内してきましたが、空き家問題解決のイメージは浮かんできましたか?

ここからは、皆様の空き家問題について弊所はどのようにお手伝いすることができるか、についてお話しさせていただきます。

1.相続問題があって、空き家を承継する相続人が決まっていないような場合

  • 遺言により空き家を承継する方が決まっているが、何も手続はしていない。
  • 遺産分割協議はしたが、協議書の作成や相続登記といった手続は面倒で進めていない。
  • 相続人間で紛争がある訳ではないが、相続人の中に普段から親交がない方がいるため、話が進めにくくてうやむやのままになっている。

このような場合、協議書の作成や相続登記、親交のない相続人間の連絡役となって遺産分割のサポートを行い、円滑に承継人名義にし、相続問題を解決したうえで、空き家の活用や処分のお手伝いを致します

弊所においては、面倒な相続手続を丸ごとお任せいただける遺産承継業務を取扱っておりますので、空き家の活用や処分の問題と併せてご相談いただくと、より効果的です。

2.空き家を処分したい、または相続にあたり不動産を売却して代金を分けたいというような場合

  • この先、使用する予定が無いので、空き家及び敷地を売ってしまいたい。。
  • 相続財産の内に不動産があるが、相続人の誰も住む予定が無いので、売却してその代金を相続人間で分けることとしたい。

このように空き家及び敷地を売却したいという場合、弊所が売主代理人として売却手続を行います

体力が衰えてきたので、不動産業者を回って売却手続をするのが厳しいという方や、空き家が遠方にあるため、現地不動産業者と契約して売却手続をするのは手間がかかり過ぎる、という場合でも、弊所司法書士が代理人として売却手続一切及び登記手続も行いますのでわずらわしい手間を省いていただけます。

3.空き家を賃貸したいが、賃借人とのトラブルの発生が不安だという場合

  • 賃料を支払わないなどの、賃借人とのトラブルが面倒だ。
  • 隠れてペットを飼われてしまい、建物がボロボロになるのではないかと心配だ。。

このように賃料滞納をはじめとする賃貸借関連の問題が生じれば、未払賃料請求により賃料を回収したり、滞納が長期に及ぶ場合やペット飼育禁止規定に違反している場合には建物明渡を求め、賃借人を退去させる業務を行います

実は空き家の所有者が、空き家を賃貸することに抵抗を感じているという割合は半数を超えており、その理由の上位に「一度貸し出すと、返してもらうのが大変なのではないか」とか「入居者のマナーや家賃滞納の対応が大変なのではないか」などが挙がっております。

弊所ではこのような賃貸トラブルの予防及び解決に力を入れているため、問題の発生後のみならず、これから賃貸をお考えの際にトラブル防止のために有効な契約書の作成その他のご相談にも乗らせていただきます。

その他にも、空き家に関する問題は状況やお悩みの内容が様々で、上記の事例はごく一部のものですから、ご相談いただければ親身になって解決策をご提案致します。なお、弊所代表司法書士村田は、司法書士会や法務局主催の無料相談「空き家問題110番」等の公共活動に積極的に参加するなど、空き家問題に力を入れて取組んでおり、皆様の問題解決のお役に立たせていただいております。様々な法律問題が絡み合う空き家問題であっても、弊所司法書士がしっかりサポートし、問題を解決しますからご安心いただけます。

また、司法書士業務の範囲外となるご相談など、他分野の専門家が必要となる場合には、ご要望に応じて信頼できる各専門家を無料でご紹介致します。更に、空き家の処分・売却などの方法を採る場合には、同様にご要望に応じて信頼できる不動産業者を無料でご紹介致します。

「時間がない。」、「面倒だから。」、「何から始めたらいいのかわからない。」などの理由で後回しになりがちな空き家対策ですが、放置しているだけでは解決しませんから、まずはお気軽にご連絡いただければ、弊所司法書士がご相談に乗らせていただきます。

空家等対策の推進に関する特別措置法の概要

空家等対策の推進に関する特別措置法施行の背景には、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要となったことがあります。

1.定義

  • 空家等…建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)ただし、国または地方公共団体が所有し、または管理するものを除きます。
    どれくらい使用されていなければこれにあたるのか、という点について、国交省及び総務省によれば、「年間を通じて建物の使用実績がないことは1つの基準となる」としています。
     
  • 特定空家等…次のいずれかにあたる空家等をいうとされています。
    ①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
    ②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
    ③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
    ④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

2.施策の概要

  • 国による基本方針の策定、市町村による計画の策定等
    ①国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策の基本方針を策定する。
    ②市町村は国の基本方針に即した、空家等対策計画を策定し、協議会を設置する。
    ③都道府県は、市町村に対して技術的な助言、市町村相互間の連絡調整等必要な援助をす
    る。
     
  • 空家等についての情報収集
    ①市町村長は、法律で規定する限度において空家等への調査をすることや、所有者等を把握するために固定資産税情報の内部利用することなどが可能となる。
    ②市町村は、空家等に関するデータベースの整備等を行うよう努力する。
     
  • 空家等及びその跡地の活用
    ①市町村による空家等及びその跡地に関する情報の提供その他これらの活用のための対策の実施をするよう努力する。
     
  • 特定空家等に対する措置(平成27年5月26日施行)
    ①特定空家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言または指導、勧告、命令が可能となり、更に要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行が可能とな
    る。
     
  • 財政上の措置及び税制上の措置等
    ①市町村が行う空家等対策の円滑な実施のために、国及び地方公共団体による空家等に関する施策の実施に要する費用に対する補助、地方交付税制度の拡充を行うほか、今後必要な税制上の措置等を行う。

司法書士報酬及び費用

空き家対策に関して弊所が行う業務の司法書士報酬及び費用のご案内です。
空き家対策の性質上、その解決方法は様々なものとなりますので、ここでは主なものについてのご案内となります。
この他に別途、郵送費や交通費といった実費が必要となります。
記載のないものについても、ご相談及びお見積は無料ですからお気軽にお問合わせください。

空き家の活用や処分にあたり、相続問題の解決が必要な場合
司法書士報酬(税別)費用

必要となる相続サポート業務の報酬規定によります。

(下記リンクよりご覧ください。)

必要となる相続サポート業務の費用によります。

相続関連業務の司法書士報酬及び費用はこちら

空き家の処分・売却手続代理を行う場合
司法書士報酬(税別)費用

売却代金×0.8%

(最低額80,000円)

・登録免許税

・住民票、戸籍謄本等

※業務遂行上、遠方への出張を要する場合には、日当(30,000円/1日)が発生します。
※空き家の処分・売却に際して必要となる名義人表示(住所、氏名)変更登記及び抵当権抹消登記の司法書士報酬も含まれております。

空き家の賃貸サポートを行う場合
業務の種類司法書士報酬(税別)費用(登録免許税等)
賃貸借契約書作成

50,000~

・収入印紙(土地の賃貸借)

賃貸借開始後の建物明渡・未払賃料請求

必要となる建物明渡・未払賃料請求業務の報酬規定によります。

(下記リンクよりご覧ください。)

必要となる建物明渡・未払賃料請求の費用によります。

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2017年6月25日

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代表 村田洋介

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「実るほど頭を垂れる稲穂かな」

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