相続・遺言、民事信託、空き家対策、会社・法人設立、建物明渡、過払金返還、不動産・商業登記は司法書士MY法務事務所にお任せください。(代表 村田洋介)
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しほうしょしぎょうせいしょし マイほうむじむしょ
(旧 村田洋介司法書士事務所)

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建物明渡・未払賃料請求

建物明渡請求とは、代表的なものの例をあげると、賃料を滞納している賃借人に対して賃貸借契約を解除し、建物の明渡を求める手続です。

また、未払賃料請求とは、上記のような場合に滞納している賃料の支払を求める手続です。

不動産を所有して賃貸経営をしている以上、固定資産税や建物修繕費を支出せざるを得ない、しかし家賃を滞納され、収入は得られない、こんな状況にお困りの家主様に向けたサービスを弊所では行っております。

ここでは、弊所の建物明渡・未払賃料請求業務についてご案内致します。

電話相談及び来所相談は無料です! どうぞお気軽にご相談ください。

建物明渡・未払賃料請求が効果的なケース

  • 家賃滞納者に支払いを督促しても、言い訳ばかりで支払わない。
  • 滞納した状態のまま、長期間帰ってきていないようだし、連絡も取れない。
  • 保証人に連絡してもつながらない、つながっても滞納家賃の支払いを拒絶された。
  • 引越代が無いから出ていくのは無理、と開き直られた。
  • 管理会社に家賃回収や退去するよう交渉を任せているが、思ったようにはかどらない。
  • 周囲から苦情も来ているし、とにかく早く退去してほしい。

    家主様からのご相談は多岐にわたりますが、やはり多いのは賃料の滞納です。

弊所が法的手続をおすすめする理由

あえて法的手続を採らなくても、その内に滞納家賃を払ってくれるのでは…、とお考えになることがあるのはわかります。また、「何度も家賃を支払ってほしい」とか、「退去してほしい」と伝えるのも気の進まないことであるのもわかります。

しかし、賃貸経営をするに際しては、建物を用意する際の費用はもちろんのこと、管理費や修繕費もかかれば、固定資産税等の税金もかかります。賃貸人側としては、それだけの負担やリスクを負って住居を提供しているのに、賃料が支払われないのでは経営は成り立ちません。また、経験上そのような問題のある賃借人は、住居の使い方も荒く、かなり汚していることが多いように感じます。

このように、賃料が支払われないということは「ゼロ」ではなく、もはや「マイナス」なのです。

だからと言って、勝手に鍵を変えたり、合鍵で住居に立ち入って賃借人の家財を運び出すようなことをすると、賃借人からの損害賠償請求など、思わぬ反撃をされることもあります。これでは「マイナス」が更に「マイナス」を産み、泣きっ面に蜂ということにもなりかねません。

弊所では「マイナス」を解消するためには、正当な手続に則った対処をすることが重要であることを知っているからこそ、法的手続をおすすめしているのです。今こそ、現在のマイナスを将来のプラスに変えていきましょう。

問題解決のために重要なこと

このような問題を解決するために大事なことの1つは、「どのような解決方法を望むのか(すぐにでも退去してほしいのか、または、家賃をきちんと払うのなら居住を続けてもらった方がよいのかなど)ということを、最初によく考えて決める」ということです。

なぜなら、この分野については、問題解決のために少なからず賃借人と交渉を要することとなるため、結論(ゴール)をどこに設定するかが非常に重要だからです。どのような方針で臨むのか、しっかり決めていただければ、弊所としてもその方針を最大限考慮して、全力で解決に向かうことができます。

そしてもう1つ大事なことは、「早めに対処する」ということです。何度も家賃の支払いを催促する、あるいは退去を請求するということは、決して気持ちの良いものではないことはわかりますが、この種の問題を放置していても、いつか勝手に解決するということはあまり考えられないからです。放置している間にも滞納家賃は溜まりますし、用法違反も改善されることはないでしょう。

しかも、家賃滞納の場合には、基本的に賃借人は金銭的に苦しい状況にあることが多いでしょうから、その後、積み重なった家賃を請求しても支払うだけの資力が無い場合が多くなります。そうなると未納賃料を全額回収することは、かなり難しくなってきますし、費用も時間もかかるということになります。

ご相談いただいたうえで、弊所の判断として、ご依頼の実現のためにはもう少し先の時点から対策を打った方が良いと、アドバイスさせていただく場合もあるかも知れませんし、クライアント様ご自身がもう少し様子を見たいということなら無理に手続を進めることはありません。ただ、早めにご相談いただくのに越したことはない、ということは間違いありません

不動産賃貸トラブルのよりよい解決のためには、「解決方針を決める」「早めに対処する」ことを強くおすすめします。

司法書士による建物明渡・未払賃料請求の代理権

業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した司法書士は、簡易裁判所において取扱うことができる民事事件(訴訟の目的となる物の価額が140万円を超えない請求事件)についての訴訟代理権を有しています。

ここで、建物明渡請求の場合の訴訟の目的の価額をどう算定するのか、という点が問題になるのですが、この場合の訴訟物の価額は次のとおりとなります。

建物の固定資産税評価額÷建物の総床面積×賃貸部分の床面積÷2

ポイントは、「目的たる物の価格の2分の1」と定められていることです。実はこの部分が結構重要で、言いかえると、「2分の1を乗じて140万円を超えない場合には訴訟代理権を有する」ということになりますから、明渡対象物件の固定資産税評価額が280万円までであれば、司法書士が訴訟代理権を有するのです。そして、実務上、賃料未払いや用法違反が生じるのは、この範囲内の物件についてのものが多いのです。

更に、建物明渡請求と併せて未払賃料の支払請求を立てる場合には、未払賃料請求の部分については附帯請求(主たる請求に附帯してなされる請求で、訴訟物の価額の算定には算入されません)となりますから、たとえ未払賃料の額が建物そのものの価額を超えていたとしても、代理権の範囲に影響を与えません。

仮に上記計算の結果、訴訟物の価額が140万円を超える場合には、本人訴訟(弊所で裁判書類を作成し、家主様が出廷する方法)によることもできますし、お客様のご希望があれば信頼できる弁護士を紹介することもできます。

固定資産税評価証明書をご用意いただければ、弊所司法書士において訴訟代理が可能な事案か否かのお答えが可能ですから、まずはお気軽にご相談ください。

建物明渡請求スケジュール
(個々の事案により順序や内容は異なる場合があります。)

ご相談

お悩みの内容をお聞かせください。
解決方法のご提案やご依頼いただいた場合の、今後のお手続きのご説明を致します。

・賃貸借契約書、保証契約書等の契約時書類一式
・通帳、帳簿など滞納状況がわかる資料
・これまでの督促状況や、そのときの賃借人の反応を記載したメモ等があればそのメモ
・固定資産税評価証明書(あれば、すぐに訴訟代理が可能か否かがわかります。)

これらの資料をご用意いただければ、より具体的なご説明ができます。
お伺いしてのご相談もできますので、お気軽にご相談ください。

受任後即、内容証明郵便送付

ご依頼いただいた場合には委任状にご調印いただき、着手金をご入金いただきます。

この後、即、業務に取り掛かりますので内容証明郵便を送付します。この内容証明郵便には、「今後の交渉窓口は、弊所になる」旨を記載しますので、以降は家主様ではなく、弊所が交渉及び訴訟代理を受け持つことになります。

内容証明到達後、弊所が賃借人及び保証人に連絡を取り、交渉を開始します。

交渉の結果、任意に退去するなど家主様の望む解決方法で合意した場合、定めた日までに合意内容が履行されるか、弊所にて確認します。

訴訟提起

STEP2までで解決を見ない場合、訴訟を提起します。

弊所ではご依頼いただいた段階から、訴訟提起する可能性を踏まえて訴状等の準備をしておりますので、任意に退去しないということであれば、可能な限り早く訴状を提出します。

口頭弁論を経て判決

訴状を提出してから約1か月後に第1回の口頭弁論期日を経て、約2週間後に判決が言い渡されます。(口頭弁論が期日1回で終了した場合)

弊所にて訴訟代理の場合は、基本的に家主様には出廷していただくことは不要です。

判決確定、強制執行の準備

借主及び保証人に送達されてから2週間が経過すると、判決確定となります。また、仮執行宣言が付された場合には、確定を待たず、執行が可能となります。

いずれにしても、弊所では可能な限り迅速に強制執行を申立ますので、各場合に応じて、判決正本送達証明書や執行分付与申立などの準備をします。

ただし、判決が確定した段階で賃借人が任意に退去する場合もありますので、弊所より交渉の結果、任意退去の意思がある場合には、家主様とご相談のうえ強制執行以外の対処をします。

強制執行申立

強制執行を申立てると、予納金を納付の後、執行官との打合せとなります。

内容は執行場所、賃借人の状況、合鍵の有無など、その後に迎える明渡催告期日及び断行日(実際に強制的に退去させる日)の段取り調整のためのものとなります。

明渡催告期日(執行官により、明渡を実施する日を定めて賃借人に告知し、その日までに退去することを促す催告をする日)の設定もなされます。

明渡催告期日は通常、執行官との面接から約2週間後に設定されます。

明渡催告期日

STEP6で設定された明渡催告期日に執行官が現地を訪れ、賃借人に対し、断行予定日を定めて告知し、その日までに任意での退去を促します。

断行予定日は通常、明渡催告期日から約2週間後に設定されます。

明渡断行、残置動産売却、執行完了

断行予定日に執行官、執行補助者(必要があれば警察にも援助を求めます)、弊所司法書士が現地を再度訪れ、執行補助者により建物内に残されている荷物(家具その他の動産)を搬出し、保管場所へ運びます。また、建物内に残されている荷物の内、売却手続に付された物は売却されます。

その後、建物が執行官により引渡されれば執行完了となります。

弊所の建物明渡・未払賃料請求業務を利用するメリット

1.コストパフォーマンス面で優位性があります

例えば、賃料不払いが継続していて、賃借人に建物明渡しを求めるという場合に、弁護士に依頼すると一般的に着手金だけで20万円以上かかります。更に、成功報酬として20万円~40万円、滞納賃料を回収した部分についても20%(全て税別)程度、支払うという形態が一般的に多いと思います。

あるいは「家賃の○か月分」と定めている事務所もありますが、関東、特に東京においては家賃が高額であることが多いため、報酬もかなりの高額となってきます。

家賃が高い場合には、明渡すことで次の賃借人を入れることができるのだから、その分経済的利益も大きいはずだ、という考え方もあるのでしょうが、実際のところ業務を処理するうえで、家賃が7万円の部屋と10万円の部屋で、業務にかかる時間やしなければならない事務の量が変わるということはありません。

弊所においては着手金を8万円(税別)と統一したうえで、どの段階で解決したかによって報酬額が変わることになりますから、業務量が少なく、解決に至った場合には報酬額は低くなりますし、業務量が多くなった場合でも、上記のような報酬体系により計算するよりはリーズナブルな金額となることが多いでしょう。更に、滞納賃料を回収した場合でも、報酬額割合は15%と優位性があります

ただし、よく言われることですが、司法書士には訴訟代理権の範囲に制限があり、弁護士にはありません。確かにそのとおりなのですが、この業務に関して弁護士と司法書士の違いはそれだけです。

つまり、固定資産税評価額を考慮して、司法書士に代理が可能な案件となれば、手続が完了するまでのスピードや成功確率などは、代理人が司法書士であることを理由に変わるものではありません。あとは個々の事務所がどれだけ業務に精通し、最大限に早く問題解決できるよう努力するか、という点にかかってくるでしょう。もちろん、弊所はその点自信がありますし、きっとお役に立てるでしょう。

これらの理由から、弊所にはコストパフォーマンス面において優位性があると言えます。

司法書士による建物明渡・未払賃料請求の代理権についてはこちら

2.解決までのスピードに優位性があります

賃料が滞納されている物件というのは、その期間中ずっと赤字が増え続けている状態ですから、解消する時期については、早ければ早い方が良いに決まっていますし、家主様が早く問題を解決したいと願っておられることは理解しております。

このページでは、建物明渡請求についてご説明はしておりますが、実のところ、他にも早く退去による解決をみるためのテクニックのようなものがあります

それをここで公表するわけにはいきませんが、家主様の悩みに寄り添って、赤字の増大を少しでも早く無くし、少しでも早く新たな賃借人を迎えて賃貸物件本来の姿に戻していただくために努力します。

3.親切丁寧なアフターフォローがあります

家主様にとっては、建物明渡請求のご依頼後もその進捗状況が非常に気になることでしょうから、弊所ではご依頼をいただいた後も、その進捗状況につき、節目節目で状況報告を致します。

家主様のご要望に応じて、その頻度を考慮しますので、ご依頼時にご希望をお伝えください。

また、気になることが生じた、○○が不安だ、というようなことがあれば、何度でもご相談にのりますし、今後、不動産賃貸を行ううえで同様のトラブルの発生を防ぐためのアドバイス、賃貸契約書の作成やチェックといった予防法務も行っておりますから、利益の出る不動産賃貸のお役にも立てます。

司法書士報酬及び費用(賃料滞納の場合)

建物明渡・未払賃料請求業務については、状況、家主様の意向、賃借人の対応など様々な要因が絡み合うため、費用及び報酬については、画一的に定める事が難しいため、下記の初期費用以外の報酬等は、事件の解決に至るルートに応じて場合分けしてご説明致します。

初期費用 相談料無料。
着手金  80,000円(税別)
実費   約5,000円(内容証明送付費用)

内容証明送付後、解決までの手順により次の1~3のいずれかの司法書士報酬及び費用+通信料及び交通費の実費がかかります。
また、下記報酬額については、建物を占有している者が賃借人1名のみの場合を予定しております。占有者が1名増えるごとに明渡報酬が20%ずつ加算されます。

1.判決までに交渉により解決したケース

・任意退去による建物明渡の報酬 100,000円(税別)
・任意に滞納賃料を回収した場合 回収額の15%(税別)
・明渡または賃料支払の合意が成立した場合の合意書作成 10,000円(税別)
・明渡または賃料支払の合意が成立した場合(即決和解手続) 50,000円(税別)

2.請求認容判決を得たまたは裁判上の和解が成立したケース

・実費  約20,000円(貼用印紙及び郵券)
・建物明渡請求、未払賃料請求の認容判決または裁判上の和解成立 180,000円(税別)
・判決後、強制執行申立までに退去した場合 0円
・判決後、強制執行までに滞納賃料を回収した場合 回収額の15%

3.強制執行により解決したケース

・実費(執行官の職務手数料)予納金として 65,000円(余剰分は戻ってきます。)
・強制執行申立書類作成  100,000円
・強制執行により退去した場合 0円
・強制執行手続により滞納賃料を回収した場合 回収額の15%
・執行補助者(作業員等)の料金 各業者により違いますが、目安としては1ルームマンションで200,000円程度、1LDKで400,000円程度はみておいた方が良いでしょう。更に広くなれば家財が増えますから料金も高くなります。
・その他残置された家財等の保管費用がかかる場合もあります。

占有移転禁止の仮処分

明渡訴訟係属中に賃借人が他の者に占有を移すなど、認容(勝訴)判決を得た後の強制執行の妨害をさせないための手続です。ご相談のうえで、このような妨害の可能性などを考慮のうえ、占有移転禁止の仮処分をするか否かを検討することになります。

占有移転禁止の仮処分を行う場合の着手金及び司法書士報酬は次のとおりとなります。

・着手金 50,000円(税別)
・成功報酬 50,000円(税別)

この他に別途、郵送費や交通費といった実費が必要となります。

賃料滞納以外の理由での建物明渡請求の司法書士報酬
及び費用

賃料滞納以外の理由での建物明渡も承っておりますが、事案の内容及び複雑性により、大きく業務内容が変わりますので、一概に費用や報酬のご案内をすることはできません。

目安としては、賃料滞納の場合の、「判決までに交渉により解決したケース」で+100,000円、「請求認容判決を得たまたは裁判上の和解が成立したケース」で+200,000円程度上乗せになろうかと思いますが、何分千差万別というところですから、お話しをお聞かせいただいたうえで、お見積りをさせていただきます。

そのうえで、しっかりご検討いただいてから、ご依頼いただくか否かを決めていただければ結構でございます。

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代表 村田洋介

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「実るほど頭を垂れる稲穂かな」

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