あえて法的手続を採らなくても、その内に滞納家賃を払ってくれるのでは…、とお考えになることがあるのはわかります。また、「何度も家賃を支払ってほしい」とか、「退去してほしい」と伝えるのも気の進まないことであるのもわかります。

しかし、賃貸経営をするに際しては、建物を用意する際の費用はもちろんのこと、管理費や修繕費もかかれば、固定資産税等の税金もかかります。賃貸人側としては、それだけの負担やリスクを負って住居を提供しているのに、賃料が支払われないのでは経営は成り立ちません。また、経験上そのような問題のある賃借人は、住居の使い方も荒く、かなり汚していることが多いように感じます。

このように、賃料が支払われないということは「ゼロ」ではなく、もはや「マイナス」なのです。

だからと言って、勝手に鍵を変えたり、合鍵で住居に立ち入って賃借人の家財を運び出すようなことをすると、賃借人からの損害賠償請求など、思わぬ反撃をされることもあります。これでは「マイナス」が更に「マイナス」を産み、泣きっ面に蜂ということにもなりかねません。

弊所では、「マイナス」を解消するためには、正当な手続に則った対処をすることが重要であることを知っているからこそ、法的手続をおすすめしているのです。今こそ、現在のマイナスを将来のプラスに変えていきましょう。

このような問題を解決するために大事なことの１つは、「どのような解決方法を望むのか（すぐにでも退去してほしいのか、または、家賃をきちんと払うのなら居住を続けてもらった方がよいのかなど）ということを、最初によく考えて決める」ということです。

なぜなら、この分野については、問題解決のために少なからず賃借人と交渉を要することとなるため、結論（ゴール）をどこに設定するかが非常に重要だからです。どのような方針で臨むのか、しっかり決めていただければ、弊所としてもその方針を最大限考慮して、全力で解決に向かうことができます。

そしてもう１つ大事なことは、「早めに対処する」ということです。何度も家賃の支払いを催促する、あるいは退去を請求するということは、決して気持ちの良いものではないことはわかりますが、この種の問題を放置していても、いつか勝手に解決するということはあまり考えられないからです。放置している間にも滞納家賃は溜まりますし、用法違反も改善されることはないでしょう。

しかも、家賃滞納の場合には、基本的に賃借人は金銭的に苦しい状況にあることが多いでしょうから、その後、積み重なった家賃を請求しても支払うだけの資力が無い場合が多くなります。そうなると未納賃料を全額回収することは、かなり難しくなってきますし、費用も時間もかかるということになります。

ご相談いただいたうえで、弊所の判断として、ご依頼の実現のためにはもう少し先の時点から対策を打った方が良いと、アドバイスさせていただく場合もあるかも知れませんし、クライアント様ご自身がもう少し様子を見たいということなら無理に手続を進めることはありません。ただ、早めにご相談いただくのに越したことはない、ということは間違いありません。

不動産賃貸トラブルのよりよい解決のためには、「解決方針を決める」、「早めに対処する」ことを強くおすすめします。

業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した司法書士は、簡易裁判所において取扱うことができる民事事件（訴訟の目的となる物の価額が140万円を超えない請求事件）についての訴訟代理権を有しています。

ここで、建物明渡請求の場合の訴訟の目的の価額をどう算定するのか、という点が問題になるのですが、この場合の訴訟物の価額は次のとおりとなります。

建物の固定資産税評価額÷建物の総床面積×賃貸部分の床面積÷２

ポイントは、「目的たる物の価格の２分の１」と定められていることです。実はこの部分が結構重要で、言いかえると、「２分の１を乗じて140万円を超えない場合には訴訟代理権を有する」ということになりますから、明渡対象物件の固定資産税評価額が280万円までであれば、司法書士が訴訟代理権を有するのです。そして、実務上、賃料未払いや用法違反が生じるのは、この範囲内の物件についてのものが多いのです。

更に、建物明渡請求と併せて未払賃料の支払請求を立てる場合には、未払賃料請求の部分については附帯請求（主たる請求に附帯してなされる請求で、訴訟物の価額の算定には算入されません）となりますから、たとえ未払賃料の額が建物そのものの価額を超えていたとしても、代理権の範囲に影響を与えません。

仮に上記計算の結果、訴訟物の価額が140万円を超える場合には、本人訴訟（弊所で裁判書類を作成し、家主様が出廷する方法）によることもできますし、お客様のご希望があれば信頼できる弁護士を紹介することもできます。

固定資産税評価証明書をご用意いただければ、弊所司法書士において訴訟代理が可能な事案か否かのお答えが可能ですから、まずはお気軽にご相談ください。

建物明渡・未払賃料請求業務については、状況、家主様の意向、賃借人の対応など様々な要因が絡み合うため、費用及び報酬については、画一的に定める事が難しいため、下記の初期費用以外の報酬等は、事件の解決に至るルートに応じて場合分けしてご説明致します。

初期費用　相談料無料。
着手金　　80,000円（税別）
実費　　　約5,000円（内容証明送付費用）

内容証明送付後、解決までの手順により次の１～３のいずれかの司法書士報酬及び費用+通信料及び交通費の実費がかかります。
また、下記報酬額については、建物を占有している者が賃借人１名のみの場合を予定しております。占有者が１名増えるごとに明渡報酬が20％ずつ加算されます。

賃料滞納以外の理由での建物明渡も承っておりますが、事案の内容及び複雑性により、大きく業務内容が変わりますので、一概に費用や報酬のご案内をすることはできません。

目安としては、賃料滞納の場合の、「判決までに交渉により解決したケース」で+100,000円、「請求認容判決を得たまたは裁判上の和解が成立したケース」で+200,000円程度上乗せになろうかと思いますが、何分千差万別というところですから、お話しをお聞かせいただいたうえで、お見積りをさせていただきます。

そのうえで、しっかりご検討いただいてから、ご依頼いただくか否かを決めていただければ結構でございます。

ここでは、建物明渡・未払賃料請求に関してのよくあるご質問にお答えしております。

Ｑ．家賃を滞納している賃借人がいるんだけど、どれ位の期間滞納していれば出ていってもらうことができるの？
Ｑ．裁判までしなくても話合いで解決できないかな？
Ｑ．滞納された賃料が随分たまっているんだけど…。
Ｑ．賃料って時効はあるの？
Ｑ．賃借人が賃料を滞納したまま亡くなってしまったんだけど…。