相続・遺言、民事信託（家族信託）、空き家対策、会社・法人設立、建物明渡、不動産・商業登記は司法書士ＭＹ法務事務所にお任せください。（代表 村田洋介）
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（旧 村田洋介司法書士事務所）
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不動産登記
不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿（登記記録）で公示して、その不動産の購入を考えている人や、その不動産を担保に融資をしようとする人や金融機関が、安全に取引できるようにするための制度です。
登記簿（登記記録）は、不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成されており、更に、権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。
表題部に変更がある場合（例：建物を新築した・農地が宅地になったなど）には登記をすることが義務付けられていますが、権利部に変更がある場合（例：土地を相続した・住宅を購入したなど）には公法上の義務はありません。それではなぜ、権利部についても登記をしておくのかというと、購入した不動産の所有権や、融資の担保として設定した抵当権等を他人（第三者）に対して主張するには、登記が対抗要件とされているからです。
司法書士は、不動産登記のうち、主に権利部の登記を専門としており、弊所においては登記申請代理や関連する手続その他の相談業務を幅広く行っております。
電話相談及び来所相談は無料です！ 不動産登記に関することなら、何でもお気軽にご相談ください。
このような場合にはこの不動産登記
一部の職業に就かれている方など、一般的には馴染みの少ない不動産登記ですが、ここでは実生活の中で、どんなときにどの登記をすることになるのか、主な具体例をご案内します。
- 建物を新築したとき…所有権保存登記
- 売買、贈与、相続により不動産を取得したとき…所有権移転登記
- 引越したとき…住所変更登記
- 住宅ローンの融資を受けて不動産を担保に供するとき…抵当権設定登記
- 住宅ローンを完済したとき…抵当権抹消登記
これら以外にも不動産の権利変動により様々な登記が必要になりますので、直面されている状況が登記すべき場合なのか否かわからない、といった場合も含めてご不明点はお気軽にご相談ください。
主な不動産登記と注意点
１．所有権移転登記
不動産の所有権者が変わるときに行う登記です。所有権移転の主な原因には、売買、贈与、相続、遺贈、財産分与などがあり、それぞれの概要は次のとおりです。
- 売買による所有権移転登記
不動産を売買した場合に、売主名義から買主名義に変更するもので、通常、代金決済と登記必要書類の引渡しが同時履行とされ、その日のうちに登記申請を行います。決済日には司法書士が立会い、売主の持参した登記必要書類に問題が無いことなどを確認した後に、代金が支払われる形式が一般的です。 - 贈与による所有権移転登記
所有している不動産を無償で譲渡した場合に、贈与者名義から受贈者名義に変更するものです。無償ですから、通常は親族間、特に相続対策として生前贈与をする場合が多いのですが、贈与税が問題となることもありますから、贈与前に税務上の観点からの検討を経ておくことが重要です。 - 相続による所有権移転登記
不動産の所有者が亡くなられた場合に、被相続人（故人）名義から相続人名義へと変更するもので、遺言の有無や遺産分割の内容などにより、どの相続人名義にするかが変わります。相続開始後、しばらく放置されている事例も見られますが、長期間放置すると次の相続が開始したり、必要な資料の収集が困難になったりして、余分な費用や手間がかかることもありますから早めにすることをおすすめします。 - 遺贈による所有権移転登記
不動産の所有者が、遺贈の旨の記載がある遺言を残して亡くなられた時に、遺贈者名義から受贈者名義へと変更するものです。遺贈による所有権移転登記をする場合には、３の相続による場合と異なり、受贈者と遺言執行者（選任がない場合は共同相続人全員）間での共同申請によらなければならず、受贈者側での単独申請はできない点に注意が必要です。 - 財産分与による所有権移転登記
離婚の際に行われる財産分与ですが、分与される財産の内に不動産が含まれている場合に、分与者名義から被分与者名義に変更するものです。財産分与による所有権移転登記は、離婚後に申請することになるのですが、離婚成立後に登記手続への協力を求めることが難しい場合もあることから、離婚届提出前から登記手続の準備を進めておくなどの準備をすることが、スムーズに登記を済ませるポイントになります。
２．所有権保存登記
建物を新築したときに権利部に最初になされる登記です。（埋立の場合など、稀に土地についても行うことがあります。）これに先立って表題登記がなされていることを要し、原則として表題登記の表題部所有者欄に記載された者が申請人となります。
新築戸建住宅を購入した場合に、土地につき所有権移転登記を、建物につき所有権保存登記をするケースや、新築マンションを購入した場合に、敷地権付で購入した部屋について所有権保存登記をするというのが典型的なケースです。
３．住所・氏名（名称・本店）変更登記
登記名義人として登記記録に記録されている者が引越したとか、婚姻・離婚により氏が変わったというときなどに行う登記です。登記名義人が法人である場合に、本店移転や商号変更があった場合も同様です。
４．抵当権設定登記
所有する不動産を担保に供するときに行う登記で、不動産購入にあたり、購入代金を融資する金融機関が購入不動産（及び他の不動産）に抵当権を設定する、という形での利用が大多数です。その場合には通常、融資金の実行日に、購入物件についての所有権移転登記や保存登記と連件で抵当権設定登記を申請することになります。
５．根抵当権設定登記
４の抵当権設定と同様に、所有する不動産を担保に供するときに行う登記ですが、こちらは法人または個人事業主が融資を受けるときに多く利用されます。金融機関と債務者の間の取引により継続的に発生する不特定の債権などを、包括して担保する点に特徴があります。
６．抵当権抹消登記
４で設定した抵当権の被担保債権（多くの場合は住宅ローンです。）を完済した場合には、法律上、抵当権は消滅します。しかし、抵当権が消滅した場合であっても、既になされている抵当権の登記は放っておいても消える訳ではありませんから、抵当権抹消登記を申請する必要があります。通常、金融機関から完済のお知らせと共に、抵当権抹消に必要な書類が交付され、これを使って抵当権抹消登記を申請することになります。
不動産登記スケジュール
（個々の事案により順序や内容は異なります。）
ご相談
まずは、ご相談の内容やご希望などをお伺いします。そのうえで、登記が必要な事案であるのか否か、解決方法や取り得る手段がいくつかある場合にはその方法などを提示致します。また、資料から判明する限り可能な範囲での、費用及び報酬のお見積も致します。
ご不明点などありましたら、ご遠慮なくご相談ください。
登記必要書類の準備
ご依頼いただいた場合には、必要となる書類などをご案内しますので、ご収集いただきます。また、弊所にて代わりに収集可能なものがある場合には、収集代行も承っております。
売買のケースでは、仲介業者の方を介して、登記必要書類その他のご案内をする場合もあります。
（ご融資を受けられる場合）金消契約
不動産購入の場合には、住宅ローンを組むことが一般的ですから、金融機関との打合せも必要になります。
一般的には、取引日に先立って、当該金融機関の支店で金銭消費貸借契約の締結をする際（金消日）に、抵当権設定契約も締結することになり、司法書士も出席することが多いです。
登記申請
登記必要書類が整えば、弊所作成の申請書と併せて登記申請を行います。
不動産購入の場合には、司法書士が取引に立会い、登記必要書類の確認や本人確認などを行った後、決済（代金の支払い）していただき、円滑に取引が終了した後に登記申請をすることになります。
登記完了、納品
登記が完了次第、登記識別情報通知や原本還付書類等を受取り、これらを整理のうえで納品し、手続完了となります。
なお、管轄法務局にもよりますが、登記申請から完了までは、通常、１週間程度かかります。
不動産業者の方へご案内
第三者のためにする契約を用いての新中間省略登記のご案内
弊所においては、第三者のためにする契約（いわゆる新中間省略登記）の活用を積極的に取扱っております。
従前認められていた中間省略登記（Ａ→Ｂ→Ｃと転売した場合に、Ａ→Ｃの形で直接登記をすること。）は、現在はすることができません。そこで認められなくなった中間省略登記の代替手段として、「第三者のためにする契約」を用いることで、結果としてＡ→Ｃの所有権移転登記を実現するという訳です。
ポイントは、従前の中間省略登記と違い、中間者Ｂは所有権を取得せず、所有権はあくまでＡからＣに直接移転するという点です。
実体上、所有権はＡからＣに移転し、登記記録上もこれに合致しＡからＣへの移転登記がなされるのですから、「物権変動の過程を忠実に再現すべし。」という不動産登記法の要請にも反しないという訳です。また、中間者Ｂは所有権を取得せず、Ｂ名義の登記も経ないことから、不動産取得税及び登録免許税の負担を要しないことになり、流通コストを削減することができます。
中間者Ｂは所有権を取得しない点がこのスキームの要となりますが、それがゆえに、場合によっては、ＢやＣが所有権を取得できなくなる可能性が全く無いとは言えないため、状況によってはそのリスクを軽減するための手段を講じておくべき場合もあります。
弊所においては、間違いのないお取引実現のための特約条項の作成やアドバイス、また、リスク軽減対策の実行やサポートなどを含めた第三者のためにする契約を用いての新中間省略登記を取扱っておりますので、ご興味やご不明点などございましたら、どうぞお気軽にご連絡ください。
司法書士報酬及び費用
主な不動産登記の、司法書士報酬及び費用のご案内です。
この他に別途、郵送費や交通費といった実費が必要となります。
記載のないものについても、ご相談及びお見積は無料ですからお気軽にお問合わせください。
所有権移転（売買）
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 50,000円～ | ・登録免許税 ・住民票、固定資産評価証明書等 |
※所有権移転（売買）登記の司法書士報酬については、その内容（不動産の個数、私道持分の有無など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致します。目安としては、ご自宅（敷地及び建物、又は、マンションの１室）であれば、50,000円～60,000円程度になるケースが多くなっております。
所有権移転（贈与）
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 50,000円～ | ・登録免許税 ・住民票、固定資産評価証明書等 |
※所有権移転（贈与）登記の司法書士報酬については、その内容（不動産の個数、私道持分の有無など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致します。目安としては、ご自宅（敷地及び建物、又は、マンションの１室）であれば、50,000円～60,000円程度になるケースが多くなっております。
所有権移転（財産分与）
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 50,000円～ | ・登録免許税 ・住民票、固定資産評価証明書等 |
※所有権移転（財産分与）登記の司法書士報酬については、その内容（不動産の個数、私道持分の有無など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致します。目安としては、ご自宅（敷地及び建物、又は、マンションの１室）であれば、50,000円～60,000円程度になるケースが多くなっております。
所有権保存
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 30,000円～ | ・登録免許税 ・住民票等 |
※所有権保存登記の司法書士報酬については、その内容（戸建かマンションかなど）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致します。目安としては、戸建であれば、35,000円～45,000円、マンションであれば、40,000円～50,000円程度になるケースが多くなっております。
登記名義人表示（住所、氏名）変更
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 10,000円～ | ・登録免許税 ・住民票、戸籍謄本等 |
※所有権保存登記の司法書士報酬については、その内容（不動産の個数、住所移転の回数など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致しますが、１件の登記申請にまとめられるケースであれば、10,000円に納まる場合が多くなっております。
（根）抵当権設定
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 40,000円～ | ・登録免許税 ・印鑑証明書等 |
※（根）抵当権設定登記の司法書士報酬については、その内容（不動産の個数、債権金額、極度額など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致します。目安としては、ご自宅（敷地及び建物、又は、マンションの１室）に債権額3,000万円の抵当権設定であれば、45,000円～60,000円程度になるケースが多くなっております。
（根）抵当権抹消
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 15,000円～ | ・登録免許税 ・登記事項証明書等 |
※（根）抵当権抹消登記の司法書士報酬については、その内容（不動産の個数など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致しますが、１件の登記申請にまとめられるケースであれば、15,000円に納まる場合が多くなっております。
抵当権債務者変更
| 司法書士報酬（税別） | 費用 |
|---|---|
| 15,000円～ | ・登録免許税 ・登記事項証明書等 |
※抵当権債務者変更登記の司法書士報酬については、その内容（変更の原因や不動産の個数など）により作業量や作業時間が異なるため、上記の範囲で事前にお見積致しますが、１件の登記申請にまとめられるケースであれば、15,000円に納まる場合が多くなっております。
不動産登記Ｑ＆Ａ
ここでは、不動産登記に関してのよくあるご質問にお答えしております。
Ｑ．１筆の土地の１部分だけを売ることはできる？
Ｑ．農地に家を建てるときには、農地法の制限があるって聞いたんだけど…。
Ｑ．帰化して氏名が変わった場合の氏名変更登記ってどうすればいいの？
Ｑ．不動産の売買にあたり、売主が外国人なので印鑑証明書がないんだけど、どうしたらいいの？
Ｑ．マイホーム購入にあたり、夫婦の共有名義にしたいんだけど、持分はどう決めれば良いの？
Ｑ．登記識別情報が盗まれてしまったんだけど、どうしたらいいの？
Ｑ．いつも使っている住所と地番って違うものなの？
Ｑ．住宅ローンを完済したら、抵当権抹消の案内とか、色んな書類を受取ったんだけど、どうすればいいの？
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